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Von Traumhäusern und Phantasiepreisen #26

Expertentipps

Seine Immobilie erfolgreich zu verkaufen ist kein Selbstläufer. Auch wenn Dutzende von Immobilienportalen dies gerne glauben machen wollen. Alleine die Preisfindung erfordert in der Regel die Hilfe eines sachverständigen Profis, der nicht nur die Bausubstanz realistisch einschätzen kann, sondern auch über die aktuelle Marktlage bestens Bescheid weiß. Ist der Verkaufspreis überzogenen, frei nach dem Motto „runter gehen kann man ja immer“, verschlechtert es die Verkaufschancen erheblich, denn viele Verkäufer unterschätzen die Eigendynamik des Marktes. Muss der Preis nach unten korrigiert werden, können die Objekte schnell in Verruf geraten und das Gerede beginnt. Dann gilt ein Topobjekt plötzlich als „Notverkauf“ oder „Schrottimmobilie“, obwohl eigentlich alles stimmt. Um dies zu verhindern, sollte ein Objekt möglichst von Anfang an marktgerecht bewertet sein. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte versuchen dabei einige grundsätzliche Fehler zu vermeiden. Aus dem Bauch heraus einen Wunschpreis festzulegen und dann vom Markt eines Besseren belehrt zu werden, bringt Frust und finanzielle Verluste.

Alexander Petrich, Geschäftsstellenleiter bei von Poll Immobilien Coburg und geprüfter freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (PersCert®) gibt Immobilienbesitzern mit Verkaufsabsichten einige Tipps mit auf den Weg:

Das Objektfoto ist der Verkäufer

Viel zu oft werden Häuser, die an sich durchaus attraktiv wären, mit laienhaften Fotoaufnahmen angeboten. Dies ist völlig unverständlich, denn immerhin geht es um Summen von 300.000, 500.000 oder 750.000 Euro und mehr. Professionelle Architekturfotografie ist kein Firlefanz, sondern eine unabdingbare Voraussetzung, um für ein gutes Objekt auch den richtigen Interessenten zu finden. Auf einem Immobilienportal ist das Objektfoto der „Verkäufer“. Man kann an der Qualität dieser Aufnahmen den Maßstab nicht hoch genug ansetzen. „Wenn wir Objekte im Kundenauftrag verkaufen, lassen wir die Häuser auf eigene Kosten von einem erfahrenen Profifotografen ablichten und erreichen damit eine bessere Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf zum gewünschten Preis“, erklärt Alexander Petrich.

Spaßbesichtigungen vermeiden

Die meisten Verkäufer freuen sich, wenn nach einer privaten Annonce auf irgendwelchen Immobilienplattformen die ersten Interessenten anrufen. Dann wird das Haus geputzt, alles picobello hergerichtet und wildfremde Menschen durch das Haus geführt. Am Anfang ist die Motivation hoch, doch nach dem x-ten Wochenende, an dem der Eigentümer zuhause gefangen ist um für die Interessenten parat zu stehen, erkennen die meisten Verkäufer die Tatsachen: Immobilienbesichtigungen sind für viele Menschen eine neue Art der Freizeitgestaltung. Verhandlungen werden oft zum Spaß geführt. Für den Eigentümer ist das nach kurzer Zeit nur noch anstrengend und demotivierend. Viele Verkäufer verlieren dann das Selbstvertrauen und glauben mit dem Preis nachgeben zu müssen. Das ist der falsche Weg. „Wir als Makler lösen dies durch eine vorherige Kundenqualifizierung. Interessenten treffen sich mit uns im Büro, wir fragen die Wünsche, Kriterien und Preisvorstellungen ab. Wer dann mit uns das Haus besichtigt, von dem wissen wir sehr genau, ob das Objekt überhaupt zu ihm passt und ob er ein tatsächliches Kaufinteresse hat. Für den Eigentümer wird der ganze Verkauf damit wesentlich entspannter und effektiver. Spaßbesichtigungen, die bis zu 80% ausmachen können, sind damit ausgeschlossen“, so Petrich.

Formalitäten sind ein Kraftakt

Bei einem Immobilienverkauf müssen viele rechtliche Vorschriften beachtet werden. Dies beginnt bereits beim Energieausweis, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine Besichtigung ohne vorliegenden Energieausweis ist unter Umständen illegal. Kommt es tatsächlich zu konkreten Kaufabsichten, so sind Verträge vorzubereiten, Wohnflächenberechnungen durchzuführen, alle grundbuchrechtlichen Vor-schriften zu beachten, gegebenenfalls Lasten zu löschen, Bestätigungen einzuholen und vieles mehr. Für Laien ist dies ein großer Kraftakt und nicht selten werden undurchsichtige Grundbucheinträge, zum Beispiel von gegenstandslosen Lasten, zu nachträglichen Preisverhandlungen genutzt. Wer sich hier nicht auskennt, hat das Nachsehen. Ein qualifizierter Makler wickelt die gesamten Formalitäten für den Auftraggeber ab und schützt ihn vor Verlusten und bietet umfassende Unterstützung.

Alexander Petrich warnt Verkäufer davor, den beabsichtigten Verkaufspreis aus „dem Bauch heraus“ festzulegen. Zielt man an der aktuellen Marktlage vorbei, so kann dies problematisch werden. Setzt man den Preis zu niedrig an, verliert man Geld, setzt man ihn zu hoch an, so verkauft man das Objekt nicht und muss im Nachgang nach unten korrigieren.

Petrich rät: „Schenken Sie dem Makler ihr Vertrauen! Es amortisiert sich für den Verkäufer immer, zumal die Provision Verhandlungssache ist.“

„Der aktuelle Immobilienhype führt oft auch zu falschen Vorstellungen, was den Preis angeht.“

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