Wo geht’s hin mit den Immobilien? #57

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Antworten auf aktuelle Fragen von Dieter Haimann von Engel & Völkers aus Coburg

In den Medien aller Couleur überschlagen sich die Meldungen zu Themen rund um Immobilien. Klimaschutzmaßnahmen, Sanierungszwang, Energiekosten, Heizungsverbote, steigende Zinsen, fehlende Fördergelder, hohe Inflationsrate, hohe Baukosten, Handwerker- und Materialmangel, Wohnungsmangel, steigende Mieten, die Liste scheint unendlich. Alles Faktoren die auf eine Verteuerung des Grundrechts auf Wohnen hindeuten. Gleichzeitig und gefühlt ebenso geballt wird der Preisverfall von Immobilien prognostiziert, gar eine Immobilienblase prophezeit. Statistische Werte von Immobilienportalen werden zur Untermauerung herangezogen. Die Anzahl der Inserate sei merklich gestiegen, die Durchschnittspreise für Häuser und Wohnungen sind tendenziell fallend, so die Botschaft. Also, wo geht’s denn nun hin mit den Immobilien? Der COBURGER hat sich dazu mit Dieter Haimann unterhalten von Engel & Völkers aus Coburg.

COBURGER: Gemäß dem Grundgedanken der Marktwirtschaft regeln Angebot und Nachfrage den Preis. Staatliche Eingriffe in das Marktgeschehen führen allerdings zu Verzerrungen. Die EZB steuert mit Zinsanhebungen der Inflation gegen, steigende Zinsen und Modernisierungsaufwand erhöhen wiederum die Kosten für Wohnraum. Warum also sollten Immobilienpreise vor diesem Hintergrund sinken?

Dieter Haimann: Schauen wir uns eine fachgerechte Marktwertermittlung für eine Immobilie an. Gleich vorab: Es gibt mehrere Ermittlungsmethoden. Die Anwendung eines oder mehrerer Verfahren ist in Anbetracht der Art des Bewertungsobjekts, der Marktgepflogenheiten und der Datengrundlage zu wählen. Bei einem eigengenutzten Einfamilienhaus stehen die Anwendung des Sachwertverfahrens und die marktüblichen Baukosten vergleichbarer Objekte im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welche Herstellungskosten am Wertermittlungsstichtag anfallen, wenn das Bewertungsobjekt im aktuellen Zustand errichtet werden würde. Mit dem Bau­preisindex werden die Herstellungskosten aus der Vergangenheit auf den Wertermittlungsstichtag hochgerechnet. Im Quartal IV 2021 lag der Index noch bei 132,3 im Quartal IV 2022 bereits 154,7 – eine Veränderung von +16,9 % innerhalb eines Jahres. Die Nutzungsdauer von Wohngebäuden ist nach dem Bewertungsgesetz mit 80 Jahren zu berücksichtigen, d.h. der Wert einer Bestandimmobilie verringert sich um 1,25 % pro Jahr, bleibt immer noch eine Werterhöhung von 2021 auf 2022 um 15,65 %. Die Argumente aus dem einleitenden Absatz dieses Artikels schließen eine Kostensenkung derzeit aus.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens stehen die für das Bewertungsobjekt marktüblich erzielbaren Erträge (Mieten) im Vordergrund. Es soll nachvollzogen werden, welcher Barwert der Erträge am Wertermittlungsstichtag zur Verfügung steht, wenn eine marktgerechte Verzinsung für das Bewertungsobjekt angenommen wird. Die monatliche Miete orientiert sich an der ortsüblichen Kaltmiete unter Berücksichtigung der aktuellen Ausstattung. Durch energetische Modernisierungen, lassen sich die Nebenkosten (Heizung) teils erheblich reduzieren und rechtfertigen den Ansatz einer höheren Kaltmiete und somit errechnet sich wiederum ein höherer Immobilienwert.

Fazit: steigende Herstellkosten (Baukosten) und steigende Mieten führen tendenziell zu steigenden Immobilienpreisen.

COBURGER: Steigende Zinsen bremsen die Nachfrage nach Eigenheimen und führen zu Preisreduzierungen?

Dieter Haimann: Ja und nein! Die Nachfrage ist wohl in der gesamten Bundesrepublik zurückgegangen. Je nach Lage allerdings sehr unterschiedlich. Glaubt man den Medienberichten sind es vor allem Metropolen, die Preisreduzierungen melden und mit etwas Zeitversatz zieht das Umland nach. Lagen, die in den letzten Jahren einen exponentiellen Anstieg zu verzeichnen hatten, sind am meisten betroffen. In ländlichen Regionen, wie z. B. in oberfränkischen Landkreisen, hatten wir in den letzten 10 Jahren einen „gesunden“ Preisanstieg zu verzeichnen und im bayernweiten Vergleich noch humane Immobilienpreise. In der Folge sehen wir derzeit einen Dämpfer, aber keinen Preisverfall! Nach einer Periode von Unsicherheit und Anpassungen ist ab dem 3. Quartal dieses Jahres wieder mit einem Nachfrageaufschwung zu rechnen, so die Expertenmeinung.

Die Krisen in diesem Jahrzehnt hatten zunächst nur geringe Auswirkungen für die Immobilienmärkte, nicht zuletzt durch das niedrige Zinsniveau. Durch die derzeitige Geldpolitik im Euroraum ändert sich dies, wir befinden uns in einer zyklischen (aufwärts) Bewegung.

Die nachfolgende Grafik zeigt beeindruckend die Auswirkung der Zinsentwicklung der letzten 20 Jahren anhand eines Finanzierungsbeispiels für ein klassisches Baudarlehen über 300.000 Euro.

Noch deutlicher wird die Auswirkung für Käufer, bei der Kalkulation der Darlehenssumme auf Basis einer gleichbleibenden monatlichen Rate.

COBURGER: Welche konkreten Auswirkungen hat das auf Ihre Maklertätigkeit in und um Coburg?

Dieter Haimann: Wir bewerten Immobilien nach den beschriebenen, marktüblichen Verfahren, wie eh und je. Besonderes Augenmerk legen wir auf anstehende energetische Maßnahmen, die bei der Marktwertermittlung berücksichtigt werden. Die Anzahl der angebotenen Immobilien ist nicht maßgeblich gestiegen. Unsere Kaufinteressenten setzen vermehrt Eigenkapital beim Erwerb von eigengenutztem Wohnraum ein. Die Anzahl der Kaufinteressenten je Objekt ist rückläufig, andererseits hat sich der Anteil qualifizierter Anfragen erheblich verbessert. Die meisten unserer Suchkunden stecken ihren finanziellen Rahmen bereits vor der Objektauswahl zusammen mit ihrem Finanzierungspartner ab. Seit Anfang des Jahres hat sich die Vermarktungszeit für alle Immobilienklassen verlängert. Das oberfränkische Preisniveau unterstützt weiterhin den Zuzug von „nichtFranken“ – immerhin die Hälfte unserer Suchkunden – trotz teils sinkender Immobilienpreise in anderen Regionen.

Engel & Völkers – Erfahrung seit über 45 Jahren

Engel & Völkers steht für Tradition und hohe Dienstleistungsqualität in Sachen Immobilien. Seit über 45 Jahren ist das Unternehmen in der Vermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien tätig. Engel & Völkers ist mittlerweile an 951 Standorten in 33 Ländern auf fünf Kontinenten mit 16.658 Mitarbeitern vertreten – damit ist Engel & Völkers ein weltweit führendes Dienstleistungsunternehmen für private und institutionelle Kunden. Die Dienstleistungspalette umfasst die Beratung, die Vermietung, den Verkauf oder auch Bewertungen rund um Immobilien. Dieses Knowhow ist seit nun schon seit sechs Jahren für die Region rund um Coburg verfügbar.