Eine Sache für Profis #44

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Den richtigen Marktwert einer Immobilie ermitteln

Der Expertentipp mit Alexander Petrich, VON POLL IMMOBILIEN Coburg

Der Marktwert einer Immobilie sollte immer dann neutral ermittelt werden, wenn das Objekt verkauft werden soll. Der errechnete Marktwert gibt Auskunft darüber, welcher Verkaufspreis erzielt werden kann. Mitunter wird der Wert jedoch auch benötigt, um in Scheidungsverfahren oder bei Erbschaften die Immobilie korrekt einschätzen zu können.

COBURGER: Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Alexander Petrich: Für die Wertermittlung gibt es, abhängig vom Immobilientyp, drei mögliche Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Während beim direkten Vergleichswertverfahren der Wert durch Vergleich mit ähnlichen Objekten – zum Beispiel Eigentumswohnungen gleicher Größe im selben Haus oder Stadt-/ Ortsteil – bestimmt wird, kümmert sich beim indirekten Vergleichswertverfahren ein Sachverständiger um die Ermittlung des Wertes auf Basis von Verkäufen aus der Vergangenheit.

Beim Sachwertverfahren ermitteln Sachverständige den Marktwert unter Berücksichtigung von Bodenwert, Gebäudesachwert und Marktanpassungsfaktor gemäß NHK2010, einer Richtlinie zur Bewertung von Wohnimmobilien. Das Ertragswertverfahren kommt bei Kapitalanlagen zum Einsatz und ermittelt den Wert anhand der zu erwarteten Rendite.

Die Anwendung der Verfahren erfordert viel Erfahrung und Sachkenntnis. Schon kleine Fehler in der Ermittlung können dazu führen, dass der Wert ungenau oder falsch ermittelt wird.

COBURGER: Wie gehen Sie dabei vor?

Alexander Petrich: Zum einen werden wertbildende Faktoren herangezogen. Vor allem die Lage, Immobilienart und Größe, Bausubstanz und Energieeffizienz, Ausstattung, Zustand, Baujahr, Modernisierungen, Ausbaumöglichkeiten, Erschließungszustand, Nutzung, Inventar, Mietverträge und Grundbucheinträge sind wichtige Bewertungsindikatoren.

Der Marktanpassungsfaktor spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle. Die aktuelle Marktlage haben wir seit Jahren im Blick und verfolgen stets das Ziel zum bestmöglichen Preis zu vermitteln.