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Ziemlich schlechte Freunde #34

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Rechtsstreitigkeiten rund ums Mieten

Mieter und Vermieter: Im besten Fall ein funktionierendes Zweckbündnis. Der eine hat ein Dach über dem Kopf, der andere bekommt Geld dafür. Die Wirklichkeit sieht all zu oft anders aus: Mietstreitigkeiten sind nach dem Familienrecht auf Platz 2 der häufigsten Fälle, mit denen sich Anwälte, Gutachter, Gerichte auseinandersetzen. Vieles ist Auslegungs- und Interpretationssache, die Gesetzgebung hat sich beim Mietrecht zurückgehalten, Basis der Rechtsprechung sind häufig höchstrichterliche Urteile, weiß Frank Sitte, Anwalt bei der Kanzlei Hörnlein & Feyler in Coburg.

Das größte Ärgernis zwischen beiden Seiten sei die alljährliche Betriebskostenabrechung, so Sitte. „Das ist besonders ärgerlich, weil deren inhaltliche und formale Anforderungen recht einfach und rechtlich klar sind.“ Vor allem formelle Fehler sind für den Vermieter eine riskante Sache. Wenn z. B. nicht angegeben wird, nach welchem Verteilerschlüssel die Betriebskosten aufgeteilt werden, wenn die Heizkostenabrechnung des Versorgers nicht beigefügt ist oder wenn die Abrechnung insgesamt unverständlich formuliert ist, dann kann der Mieter eine eventuelle Nachzahlung verweigern, sollte der Vermieter dem Mieter bis spätestens 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum keine formal richtige Betriebskostenabrechnung präsentieren. „Und weil viele Vermieter die Abrechnung oft erst kurz vor Ende des Jahres vorlegen, ist Ärger vorprogrammiert.“ Der Mieter kann sogar die Vorauszahlungen für die Betriebskosten verweigern, wenn ihm keine Abrechnung vorgelegt wurde. „Das ist dann das rechtliche Druckmittel des Mieters, um an seine Abrechnung zu kommen.“

Auch inhaltlich hat eine Betriebskostenabrechnung Fallstricke. Zwar können viele laufende Kosten einer Wohnung auf den Mieter umgelegt werden, es gibt aber auch No-Gos: Hausverwaltungskosten oder die Kontoführungsgebühren des Mietkontos. Besonders kurios: „Manche Vermieter versuchen sogar ihre Rechtsschutzversicherung für eventuelle Mietstreitigkeiten auf die Mieter umzulegen. „Sollte das der Fall sein, hilft der Gang zum Mieterverein oder zum Anwalt.“

Auf Platz 2 der Hitliste bei Mietstreitigkeiten stehen Fragen in Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses. Vor vielen Jahren schon habe der Bundesgerichtshof alte Regelungen über den Haufen geworfen, so Frank Sitte. Schönheitsreparaturklausen mit starren Fristen oder die früher gängige Praxis, dass Mieter beim Auszug weißeln müssen, sind heute so nicht mehr rechtmäßig. „Da muss immer das Element der Erforderlichkeit mit drin sein.“ Um juristisch auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt er, nur aktuelle Vordrucke von Mietverträgen zu verwenden, wie man sie im Einzelhandel oder über das Internet bekommt. „Möglichst keine Anhänge dazu, keine Zusatzklauseln, diese machen die wirksamen Regelungen meist wieder kaputt.“

Das dritte Ärgernis zwischen Mieter und Vermieter ist am schnellsten erzählt und am schwierigsten zu beurteilen: Mängel an der Mietsache. Schimmel zu Beispiel. „Da ist jeder Fall ein Einzelfall, an welcher Mietvertragspartei es liegt.“ Am Ende kann der Mieter der Dumme sein, wenn er durch eigenes Verhalten einen Schaden herbeiführt hat und diesen dann auf eigene Kosten beseitigen muss, oder der Vermieter, wenn der Mieter eine Mietminderung macht oder sogar fristlos kündigen darf und dann Schadenersatz für einen Umzug geltend machen kann. „Da ist alles möglich, solche Fälle landen häufig vor Gericht, auch Gutachter kommen dann regelmäßig zum Einsatz.“


Frank Sitte ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Hörnlein & Feyler in Coburg.

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